Недвижимость в Албании: строительный сектор показал самый большой рост за 10 лет

По официальным данным Национального статистического института Республики Албания (INSTAT), оборот строительного сектора балканской страны в 2017 году увеличился на 10,4% в годовом исчислении. Темп роста утроился по сравнению с 2016 годом, приблизившись к пиковому уровню периода строительного бума в 2000-2005 гг., когда оборот сектора увеличивался в среднем на 30 процентов в год в основном из-за быстрого расширения пула инвестиционного капитала. При этом результат за минувший год оказался самым высоким за последнее десятилетие.

После кризиса 2008 года возможности для перенаправления средств в строительство были ограничены. Отсутствие банковского финансирования и снижение потребления после 2012 года заставили предприятия переместить внимание с инвестирования в строительство на вложение капитала в другие сектора, такие как энергетика и сельское хозяйство. Как следствие, оборот строительного сектора падал до 2014 года, после чего наметилась стагнация.

Но из-за высоких издержек ввиду отсутствия вспомогательной инфраструктуры и высокой фрагментации сельскохозяйственных земель инвестиции в этот сектор стали малопривлекательными, и инвесторы очень скоро вернули свободные средства обратно в строительство. Албания по-прежнему является страной с большими недостатками инфраструктуры, и пространство для маневра в строительном секторе по-прежнему велико.

Но при этом по мере возвращения строительного сектора в зону роста его финансирование за счет банковского кредитования растет не так быстро, как в период до кризисного 2008 года. Поэтому в случае чрезмерного роста цен на жилье и формирования на рынке "мыльного пузыря" банки защищены, ведь они теперь не являются основными финансистами строительного сектора. В то же время люди и предприятия, которые инвестировали в недвижимость Албании, подвергаются дополнительным рискам при вероятном снижении стоимости жилья.

Если сравнивать с результатом по состоянию на конец 2017 года, объем кредитования строительного бизнеса в столичной Тиране сократился на 4,1% по итогам первых шести месяцев 2018 года. Напротив, свежие данные INSTAT показывают, что в течение первых шести месяцев число разрешений на строительство продолжало расти по всей стране, особенно в столице Албании.

Официальные данные Центробанка Албании подтверждают, что в 2005-2008 гг. кредитование строительного бизнеса ежегодно увеличивался более чем на 50% в год. Именно из-за высокого кредитования, связанного с строительным сектором, последующее снижение цен на недвижимость в Албании создало проблемы для банков, поскольку большая часть плохих кредитов была ранее получена строительными компаниями. В строительном секторе был зафиксирован самый высокий темп роста неработающих кредитов, достигнув 29,6% в июне 2012 года (после увеличения с 7,6% в конце кризисного 2008 года).

Сейчас строительный сектор снова превращается в драйвер экономического роста балканской страны после неудачных экспериментов албанских предприятий по диверсификации бизнеса за счет инвестиций в такие сектора как сельское хозяйство и промышленность. Высокие налоги, рост издержек из-за отсутствия эффекта от масштаба и обесценивания евро на внутреннем рынке привели к демотивизации инвестиций в ориентированный на экспорт бизнес за последние два года.

Отсутствие инвестиционных альтернатив и рост ликвидности недвижимости на фоне увеличения потока туристов, а также усиление неформальной экономики вновь стимулировали инвестиции в строительство недвижимости в Албании и в особенности – жилья. Количество разрешений на строительство в первом полугодии 2018 года увеличивалось на 61 процент в годовом исчислении, при этом общий объем выданных и пока еще не погашенных кредитов в целом по стране сократился на 4%.